Дистанционные сделки в Болгарии
Как продать квартиру
без приезда в страну
Дистанционно в Болгарии можно проводить сделки практически с любой собственностью — недвижимостью, автомобилями, долями и т.д. Принципы в целом одинаковые: нужен представитель, правильно оформленные полномочия и комплект документов, который устроит нотариуса.
Для примера дальше говорим о самом частом варианте — сделках с недвижимостью.
На вопросы отвечает руководитель миграционного агентства lime.hub Эльдар Заеров.
Для примера дальше говорим о самом частом варианте — сделках с недвижимостью.
На вопросы отвечает руководитель миграционного агентства lime.hub Эльдар Заеров.
— Эльдар, какие сделки по недвижимости чаще всего хотят провести без приезда в Болгарию?
— Самые типичные истории — продажа, дарение (в том числе доли), а ещё оформление финального нотариального акта после предварительного договора с застройщиком. Люди платили по графику, объект достроили — и приходит момент оформлять право собственности. А приехать неудобно: у кого-то нет визы, у кого-то нет времени, у кого-то — другие обстоятельства. Ситуаций бывает много.
— Если человек не в стране, что является основой дистанционной сделки?
— В Болгарии должно быть лицо, которое представляет ваши интересы: юрист, родственник, друг. Он взаимодействует с нотариусом и другими компетентными органами. Но главное — не просто «назначить представителя», но и правильно собрать пакет документов, с которым представитель сможет совершить необходимые действия.
— О каких документах речь? Выдал стандартную доверенность — и всё, разве не так?
— Это частое заблуждение. Доверенность — это лишь часть пакета. Для нотариальной сделки обычно нужны ещё декларации, которые нотариусы требуют именно от самого человека, а не от представителя.
— Какие именно?
— Подтверждение гражданства, семейного положения (в браке / не в браке), декларация, что человек не является политически значимым лицом, а если человек покупатель — то и декларация о происхождении средств. Всё это — обязательная «техническая» часть нотариального производства.
— Как это решается, если человек находится в другой стране?
— Тут два варианта. Первый — оформить документы у нотариуса там, где человек находится (в своей стране), и потом легализовать уже здесь по правилам Болгарии. Второй — если есть доступ к болгарскому консульству, можно заверить на болгарском языке прямо там — и это часто проще, без лишних процедур. К слову, все тексты мы готовим, когда разрабатываем сделку, так что человеку ничего «сочинять» не надо, нужно просто прийти к нотариусу или в консульство и заверить документы.
— И приезжать в Болгарию не нужно?
— Нет. Дальше мы работаем с оригиналами: перевод, оформление, легализация — всё делается без присутствия человека.
—Какие бывают сложности?
— Важно не забывать про особенности Болгарии. Если недвижимость куплена в браке, второй супруг также является её собственником. В таких случаях нужен полный набор документов и от него — включая полномочия на распоряжение. Также важно правильно подобрать форму передачи права собственности. Например, дарение: если по прямой линии родственникам — налога обычно нет или он минимальный. Если третьему лицу — нагрузка может быть существенно выше. В целом, дистанционная сделка — это не про «сделать доверенность», главное заранее просчитать и выбрать правильную конструкцию сделки.
— Слышал про злоупотребления, когда была выдана «широкая» доверенность…
— Действительно, общая доверенность создаёт поле для злоупотреблений. Реальный кейс: продавец выдал доверенность адвокату без ценовых лимитов — и квартиру продали как бы ниже рынка. Продавцу передали ровно то, что прошло по документам — всё законно. Но реальная цена была заметно выше, адвокат злоупотребил полномочиями и положил разницу (наличные, которые не были отражены в документах) в свой карман.
— Как от этого защититься?
— В доверенности можно прописать конкретного покупателя, точную цену, счёт, куда должны прийти деньги, и другие условия. Так риск сильно снижается: представитель не сможет действовать «по-своему».
— То есть риск возникает, когда доверенность общая: «продай как сможешь»?
— Именно. И тут проблема не в Болгарии и не в дистанционности. Документы — это лишь техническая часть, вы должны быть включены во всё происходящее: понимать рынок, держать контакт, согласовывать детали.
— Можно ли рассчитаться вне Болгарии? Допустим, два гражданина другой страны продают/покупают объект в Болгарии и думают, что обязательно нужны болгарские счета. Это так?
— Не обязательно. Расчёты могут пройти в другой стране — болгарское законодательство это не запрещает. Главное, чтобы продавец реально получил деньги, и у нотариуса было подтверждение. Иногда нужна выписка, иногда достаточно заявления уполномоченного лица — это определяется под конкретную конструкцию и заранее закладывается в документы.
— Самые типичные истории — продажа, дарение (в том числе доли), а ещё оформление финального нотариального акта после предварительного договора с застройщиком. Люди платили по графику, объект достроили — и приходит момент оформлять право собственности. А приехать неудобно: у кого-то нет визы, у кого-то нет времени, у кого-то — другие обстоятельства. Ситуаций бывает много.
— Если человек не в стране, что является основой дистанционной сделки?
— В Болгарии должно быть лицо, которое представляет ваши интересы: юрист, родственник, друг. Он взаимодействует с нотариусом и другими компетентными органами. Но главное — не просто «назначить представителя», но и правильно собрать пакет документов, с которым представитель сможет совершить необходимые действия.
— О каких документах речь? Выдал стандартную доверенность — и всё, разве не так?
— Это частое заблуждение. Доверенность — это лишь часть пакета. Для нотариальной сделки обычно нужны ещё декларации, которые нотариусы требуют именно от самого человека, а не от представителя.
— Какие именно?
— Подтверждение гражданства, семейного положения (в браке / не в браке), декларация, что человек не является политически значимым лицом, а если человек покупатель — то и декларация о происхождении средств. Всё это — обязательная «техническая» часть нотариального производства.
— Как это решается, если человек находится в другой стране?
— Тут два варианта. Первый — оформить документы у нотариуса там, где человек находится (в своей стране), и потом легализовать уже здесь по правилам Болгарии. Второй — если есть доступ к болгарскому консульству, можно заверить на болгарском языке прямо там — и это часто проще, без лишних процедур. К слову, все тексты мы готовим, когда разрабатываем сделку, так что человеку ничего «сочинять» не надо, нужно просто прийти к нотариусу или в консульство и заверить документы.
— И приезжать в Болгарию не нужно?
— Нет. Дальше мы работаем с оригиналами: перевод, оформление, легализация — всё делается без присутствия человека.
—Какие бывают сложности?
— Важно не забывать про особенности Болгарии. Если недвижимость куплена в браке, второй супруг также является её собственником. В таких случаях нужен полный набор документов и от него — включая полномочия на распоряжение. Также важно правильно подобрать форму передачи права собственности. Например, дарение: если по прямой линии родственникам — налога обычно нет или он минимальный. Если третьему лицу — нагрузка может быть существенно выше. В целом, дистанционная сделка — это не про «сделать доверенность», главное заранее просчитать и выбрать правильную конструкцию сделки.
— Слышал про злоупотребления, когда была выдана «широкая» доверенность…
— Действительно, общая доверенность создаёт поле для злоупотреблений. Реальный кейс: продавец выдал доверенность адвокату без ценовых лимитов — и квартиру продали как бы ниже рынка. Продавцу передали ровно то, что прошло по документам — всё законно. Но реальная цена была заметно выше, адвокат злоупотребил полномочиями и положил разницу (наличные, которые не были отражены в документах) в свой карман.
— Как от этого защититься?
— В доверенности можно прописать конкретного покупателя, точную цену, счёт, куда должны прийти деньги, и другие условия. Так риск сильно снижается: представитель не сможет действовать «по-своему».
— То есть риск возникает, когда доверенность общая: «продай как сможешь»?
— Именно. И тут проблема не в Болгарии и не в дистанционности. Документы — это лишь техническая часть, вы должны быть включены во всё происходящее: понимать рынок, держать контакт, согласовывать детали.
— Можно ли рассчитаться вне Болгарии? Допустим, два гражданина другой страны продают/покупают объект в Болгарии и думают, что обязательно нужны болгарские счета. Это так?
— Не обязательно. Расчёты могут пройти в другой стране — болгарское законодательство это не запрещает. Главное, чтобы продавец реально получил деньги, и у нотариуса было подтверждение. Иногда нужна выписка, иногда достаточно заявления уполномоченного лица — это определяется под конкретную конструкцию и заранее закладывается в документы.
ВЫВОД
— Эльдар, если в двух словах в финале: дистанционные сделки в Болгарии возможны и они не страшные?
— Да. Они реальны и рабочие. Главное — собрать правильный пакет документов (не только доверенность), учесть семейный статус и роль в сделке, и не выдавать доверенность «без рамок». Тогда сюрпризов обычно не возникает.
— Да. Они реальны и рабочие. Главное — собрать правильный пакет документов (не только доверенность), учесть семейный статус и роль в сделке, и не выдавать доверенность «без рамок». Тогда сюрпризов обычно не возникает.